Projekt 2

Susann Liepe und Torsten Wiemken im Deutschen Seminar für Städtebau und Wirtschaft (DSSW)

Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie (BMWi),
Referat II A 2 – Handel und Werbewirtschaft,
Scharnhorststraße 34 – 37, 10115 Berlin;
Wilfried Walter, Tel.: 030.186 15 72 35,
E-Mail: wilfried.walter@bmwi.bund.de

2006 – 2008; Fallstudien aus acht deutschen Städten

Die Neuansiedlung eines innerstädtischen Einkaufszentrums bietet vielen Städten die Chance, großflächige Angebotsformen in den räumlich oftmals begrenzten, kleinteilig strukturierten Innenstädten anzusiedeln und somit den Einzelhandelsstandort Innenstadt gegenüber Konkurrenzstandorten – auch und gerade auf der Grünen Wiese – zu stärken. Auf der anderen Seite bergen sie jedoch auch die Gefahr möglicher negativer Auswirkungen auf die bestehende Einzelhandelsstruktur, aber auch z. B. auf das Stadtbild. Die tatsächlichen Auswirkungen von Einkaufszentren sind umstritten und führen häufig zu erheblichen Vorbehalten gegenüber solchen Großprojekten. Ob sich positive Effekte erzielen lassen, hängt ganz wesentlich von der quantitativen und qualitativen Integration des Centers ab. Ziel der Studie war daher weniger, wie Einkaufszentren so „unschädlich“ wie möglich für den Unternehmensbestand sein können, sondern unter welchen Umständen Einkaufszentren die Ziele der Stadtentwicklung befördern können.

Es wurde ein Handlungsleitfaden für kommunale Akteure zur Integration innerstädtischer Einkaufszentren erarbeitet. Der Leitfaden definiert Qualitätskriterien für das Leitbild des integrierten Einkaufszentrums, stellt Ausgleichsmaßnahmen dar und zeigt die rechtlichen und organisatorischen Steuerungsmöglichkeiten des Ansiedlungsprozesses auf. Bestandteil ist außerdem eine Best-Practice-Sammlung zur erfolgreichen Integration von Einkaufszentren. Ein idealisierter Ansiedlungsprozess (aus Sicht der Kommune) wurde definiert. Um aber der Komplexität des Ansiedlungsprozesses gerecht zu werden, wurden auch neun ausgewählte Fallstudien eingehend analysiert. So konnten unterschiedlichste Prozessverläufe und Akteurskonstellationen berücksichtigt werden. In verschiedenen Fachveranstaltungen und Fachexkursionen wurden die Ergebnisse den Zielgruppen präsentiert.

Der Erarbeitung von vielen Handlungsanleitungen, konnten im Rahmen des mehrjährigen Projekts die zentralen Einflussgrößen für die Beziehung zwischen Einkaufszentrum und Innenstadt identifiziert werden. Es wurde das Spektrum eingegrenzt bei dem Synergieeffekte entstehen können sowie die Ausprägungen benannt, bei denen von einer schädlichen Wirkung für die traditionelle Innenstadt ausgegangen werden kann.

Lage in der Stadt: Ideal ist ein zentraler Standort direkt in der Hauptgeschäftslage oder eine gezielte Erweiterung eines Standorts, der mit Einzelhandelskonzept und langfristigem Stadtentwicklungskonzept abgesichert ist. Problematisch sind Standorte in Randlagen (auch innerhalb der Innenstadt).

Distanz zu bestehenden Einzelhandelslagen: Ideal ist ein Standort direkt an der 1a-Lage. Bei über 100 Metern sollte bereits die Wegeverbindung ausgesprochen attraktiv sein. Problematisch ist bereits eine Distanz von über 250 Metern bis zur 1a-Lage.

Öffnung zum und Vernetzung mit dem öffentlichen Raum: Ideal ist, wenn die Öffnung der Mall zur 1a-Lage groß ist sowie von innen sichtbar und intuitiv erfahrbar ist, alle Straßen und Wege, die auf das EKZ zuführen, eine barrierefreie Fortführung im Center finden sowie sich möglichst viele Geschäfte und gastronomische Angebote im Erdgeschoss nach außen in den umgebenden Stadtraum öffnen. Problematisch ist es, wenn lediglich ein Eingang besteht, die Wegeführung im Center in sich geschlossen ist und das Center ohne Bezug zu umgebenden Nutzungen und Strukturen bleibt.

Architektur und städtebauliche Gestalt: Idealerweise gibt es entweder eine sehr gute Einordnung im Stadtraum oder die Schaffung einer neuen Landmarke in der Stadt, eine Öffnung nach außen über Schaufenster,strukturierte Fassaden, hohe geschossübergreifende Decken sowie die Nutzung von Tageslicht. Problematisch ist eine durchschnittliche Architektur, maximal mögliche Flächenausnutzung (niedrige, Decken, schmale Mall, enge Durchgänge), wenige Schaufenster nach außen, unstrukturierte Fassaden und wenige Erschließungswege zu den übrigen Geschossen.

Erreichbarkeit und Organisation des Verkehrs: Ideal ist eine direkte Anbindung an den hochwertigsten ÖV-Anschluss in der Region, eine direkte Anbindung an das Hauptstraßenverkehrsnetz sowie störungsfreie, attraktive Fußwegeverbindungen von allen Seiten. Problematisch sind fehlende fußläufige Anbindungen, minderwertiger ÖV-Anschluss im Umfeld, eine schlechte Abwicklung der Anlieferung und des MIV.

Parkplatzangebot: Ideal ist ein separat betriebenes Parkhaus mit Ausgängen zur Innenstadt, die eine Möglichkeit zur Nutzung unabhängig von den Centeröffnungszeiten ermöglicht sowie eine Einbindung des Parkplatzangebots in ein städtisches Parkleit- und Parkraumbewirtschaftungssystem. Problematisch ist ein unverhältnismäßig großes Stellplatzangebot, ein Zugang des Parkhauses nur durch die Mall, kostenloses Parken oder erheblich niedrigere Parkgebühren als in den anderen innerstädtischen Parkhäusern.

Betriebsformen in Einkaufszentren: Ideal ist eine Konzentration auf mehrere großflächige Ladeneinheiten mit neuen Betriebstypen, die eine aktive Akquise neuer Angebotsformen erfordert. Kleinere Shops sollten nur als Ergänzung dienen. Problematisch sind überwiegend kleine Ladeneinheiten mit innenstadtähnlichen Betriebsformen; oder auch ein standardisiertes Centerkonzept ohne Berücksichtigung der vorhandenen innerstädtischen Einzelhandelsstrukturen.

Dimensionierung von Einkaufszentren: Ideal sind deutlich geringere Verkaufsflächen im Vergleich zur Innenstadt mit Konzentration auf großflächige Anbieter. Problematisch ist es, wenn die Anzahl an Ladeneinheiten größer ist als die Hälfte der in den innerstädtischen Lagen bereits vorhandenen Ladengeschäfte oder die Verkaufsfläche des Centers größer als ein Drittel des Verkaufsflächenbestands der Innenstadt ist.

Sortimentszusammensetzung und Branchenmix: Ideal ist eine Akquise innenstadtergänzender Angebote/Mieter im Center und ggf. die Integration weiterer Nutzungen als Frequenzbringer (öffentliche Nutzungen, Kino etc.). Problematisch ist, wenn der Anteil anziehungsstarker Leitbranchen (v. a. Mode und persönlicher Bedarf) im Center höher ist als in der 1a-Lage und somit eine reine Angebotsdopplung des innerstädtischen Einzelhandelsbestandes im Center, mit z. T. identischen Anbietern, entsteht.

www.dssw.de
Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft (Hrsg./2008): Integration innerstädtischer Einkaufszentren. Qualitative Integrationskriterien und Steuerung von Verträglichkeitsgutachten. DSSW-Schriften 57. Berlin